Tartalom / alfejezetek
- Az önkormányzati bérlakások száma
- Az önkormányzati lakásszektor bevételei és kiadásai
- Lakások minősége és felújítások
- Önkormányzati bérlők
Az elemzés módszertana itt olvasható.
Ma már közhelyszámba megy, hogy Magyarországon lakhatási válság van. 2-3 millió embert érint a lakhatási válság valamilyen formája, milliók élnek rossz minőségű lakásokban, a lakásárak illetve a lakbérek pedig egyre inkább elszakadnak a társadalom többségének a bérszínvonalától.
Magyarországon a rendszerváltáskor a tanácsi bérlakásokat az újonnan alakuló települési önkormányzatok örökölték meg. Ekkor még minden ötödik lakás állami bérlakás volt. Azóta az önkormányzati bérlakásszektor egyre inkább zsugorodik, egyre kevesebbeknek nyújt lakhatási megoldást. Ez egy rossz folyamat, hiszen egy kiterjedt önkormányzati bérlakásszektor többféle társadalmi csoportnak nyújthatna megfizethető lakhatást, és a piaci bérletek valódi alternatívája lehetne. Ezzel szemben ma a központi kormányzat kifejezetten bérlakásellenes, annak ellenére, hogy egyre többek számára elérhetetlen a saját tulajdonú lakás. Emellett a legtöbb önkormányzat is inkább szabadulna a bérlakásaitól, ahelyett, hogy hosszú távú befektetésként és erőforrásként gondolna a még megmaradt állományra.
A lakhatási helyzet javítására jelenleg helyi szinten az egyik legjobb eszköz a még megmaradt önkormányzati bérlakásállomány. Ehhez érdemes átlátni, hogy mi történik az önkormányzatok tulajdonában álló lakásokkal. Ez azonban nem is olyan egyszerű feladat, mivel a rendszerváltás után a települési önkormányzatok nagy szabadságot kaptak, hogy kialakítsák a helyi lakásgazdálkodási rendszerüket. Ennek következtében önkormányzatról önkormányzatra változnak a lakáshoz jutás és a bérlés részletszabályai, illetve eltérő stratégiákat követnek az önkormányzatok az állomány fenntartásával kapcsolatban is (feltételezve, hogy van egyáltalán stratégiájuk). Sok esetben maguk az önkormányzatok is hozzájárulnak az átláthatatlanság fokozásához: csak bonyolult jogszabályokat és szakértői anyagokat közölnek a lakásügyről, és nem mutatnak rá a legalapvetőbb folyamatokra. Ezt a honlapot azért raktuk össze, hogy megkönnyítsük a helyi lakásügyek iránt érdeklődő állampolgárok dolgát.
A honlap két részből áll: egy adatvizualizációkra épülő elemzésből, és egy “bőngészőből”, ahol interaktív grafikonok segítségével mindenki rákereshet az őt érdeklő településekre és adatkörökre. Az adatokkal kapcsolatos módszertani tudnivalókról itt írunk bővebben, de néhány dolgot fontos itt is kiemelni:
- Ezen a honlapon csak a megyei jogú városok, a budapesti kerületek, és a főváros lakásaival kapcsolatos adatokat elemeztük. Ez nagyjából a hazai önkormányzati bérlakások 75%-át fedi le. A kisebb települések adatait nem tartalmazza az adatbázisunk.
- Az adatokat a KSH-tól kértük ki, ami felé évente maguk az önkormányzatok szolgáltatják az adatokat, kötelező jelleggel. Bár az adatok minőségét a KSH több lépcsős ellenőrzéssel biztosítja, de ez sem zárja ki annak a lehetőségét, hogy az önkormányzatok nem megfelelő adatokat közölnek.
- Az adatok a 2016-2022 közötti éveket fedik le, a 2023-as adatok még nem álltak rendelkezésre az elemzés készítésekor.
Az itt olvasható rövid elemzésben négy téma mentén mutatjuk be a megyei jogú városok, a budapesti kerületek és a főváros kezelésében lévő bérlakások néhány alapvető jellemzőjét.
Az elemzésben nem térünk ki helyi specialitásokra, hanem egy átfogó képet próbálunk nyújtani. Az elemzést olyan interaktív ábrák illusztrálják, amelyeket mindenki saját kedvére böngészhet.
Az önkormányzati bérlakások száma folyamatosan csökken 
A rendszerváltás pillanatában még a magyarországi lakások 20%-a volt önkormányzati bérlakás, ami nagyjából 800.000 lakást jelentett. Ettől a ponttól kezdve az állomány folyamatosan csökkent: az 1990-es évek lakásprivatizációs hulláma során rendkívül gyorsan (évi 60-100 ezer eladással), azóta kisebb ütemben, de stabilan. 2022-ben országosan már csak 102.468 lakás volt önkormányzati tulajdonban, ami a teljes lakásállomány 2,2%-a. Az elemzéshez használt adatbázisban, azaz a megyei jogú városok, a budapesti kerületek és a főváros tulajdonában 2022-ben 76.228 lakás volt.
2016-hoz képest több mint 6.500 lakással csökkent ez az állomány, ami átlagosan évi 1,2%-os csökkenést jelent.
A csökkenés hasonló ütemben történik a kisebb településeken is.
Az önkormányzati bérlakásszektor általános zsugorodása mögött azonban helyi szinten eltérő folyamatokat látunk. Míg egyes önkormányzatok esetében a teljes állomány negyede-ötöde is eltűnt a vizsgált hét éves periódusban (pl. Sopron, Hódmezővásárhely, Budapest 9. kerülete), néhány település esetében csak minimális a csökkenés, vagy egyenes bővülés látható (pl. Szekszárd, Eger). Az alábbi ábrán az állomány változása látható városonként (az ábra lapozható, a települések kereshetőek, és a csökkenés mértéke szerint sorrendbe állíthatók az oszlop fejlécére kattintva).
Ez a csökkenés egy rendkívül kedvezőtlen folyamat, aminek három, önmagában is problémás összetevője van. Egyrészt az önkormányzatok folyamatosan eladnak lakásokat, másrészt új lakásokat egy-két kivétellel szinte nem építenek, harmadrészt pedig nem is vásárolnak a piacról használt lakásokat. 2016 és 2022 között az adatbázisunkban szereplő önkormányzatok összesen 5.324 lakást adtak el, miközben csak 155 lakást építettek (országosan évente átlagosan csak 22-t!) és 474-et vásároltak. (Az eladott, épített és vásárolt lakások egyenlege nem minden esetben felel meg a teljes állomány csökkenésének. Ez annak köszönhető, hogy lakásmegszüntetések, azaz bontások vagy egybenyitások miatt is csökkenhet az állomány.)
Az alábbi ábrán az eladott lakások számát láthatjuk önkormányzatonként évente, valamint összesítve a teljes időszakban (a települések kereshetőek, míg az eladott lakások száma alapján sorrendbe állítható a lista az oszlopok fejlécére kattintva). Érdemes arra is figyelni, hogy bizonyos önkormányzatok esetében éles váltás történt 2019, azaz a legutóbbi önkormányzati választás után (pl. Hódmezővásárhely vagy Budapest 6. kerülete).
Az önkormányzati bérlakásszektorból jelentős mennyiségű pénz áramlik ki
A közbeszédben tipikusan úgy szokott megjelenni az önkormányzati bérlakásszektor, mint ami folyton csak viszi a pénzt. A KSH által gyűjtött adatok elemzése alapján mi ennek az ellenkezőjére jutottunk. Először is megvizsgáltuk a bevételi oldalt, ahova beszámítottuk a lakbérbevételt, a lakáshasználati díjakat, a lakások eladásából származó bevételt, valamint a korábban privatizált lakások után befolyó éves törlesztéseket (ezeket a lakásokat sokszor részletfizetéssel adták el). Másodszor pedig megnéztük a kiadási oldalt, ahova beszámítottuk a lakások és lakóépületek karbantartására és felújítására költött összegeket, a lakásvásárlásra és építésre fordított összegeket, valamint az “egyéb kiadások” kategóriát, ahol az üzemeltetéssel kapcsolatos minden egyéb kiadás szerepel.
A meglepő eredmény az lett, hogy az önkormányzatok jelentős többsége nemhogy veszteséget szenvedne el a bérlakásszektorban, hanem egyenesen pénzt von ki onnan.
Összesen a vizsgált önkormányzatok körében 2016-2022 között 71,5 milliárd forintot vontak ki a bérlakásszektorból.
Az alábbi ábrán önkormányzatonként láthatjuk a lakásgazdálkodás kiadási és bevételi oldalát, valamint egyenlegét is (a települések kereshetőek, és az egyes oszlopok alapján növekvő vagy csökkenő sorrendbe állítható a lista az oszlopok fejlécére kattintva). Mivel az önkormányzatok eltérő mennyiségű lakással rendelkeznek, ezért kiszámoltuk az egy lakásra eső egyenleget (amely azt mutatja, hogy egy lakásra vetítve 2016-2022 között mennyi pénzt tett be, vagy vett ki az adott önkormányzat a lakásszektorából), amely alapján jól összehasonlíthatóak a különböző települések és kerületek.
A következő ábrán a kiadási és bevételi oldal szerkezetét vizsgálhatjuk meg alaposabban. (Az ábra bal felső sarkában kiválaszthatjuk a minket érdeklő önkormányzatot, az egyes kategóriákat pedig nevükre kattintva ki is emelhetjük.) A bevételi oldalon azt látjuk, hogy a legnagyobb összeg a lakbérbevételekből folyik be, amelyek folyamatosan növekednek. A másik jelentősebb tétel a lakások eladásából származó bevétel. Ennek alakulása jól mutatja, hogy a Covid-19 járvány közben jelentősen lecsökkentek a lakáseladások. Az egyes önkormányzatok esetében nagyon eltérő képet mutat a bevételi oldal szerkezete - bizonyos helyeken rendre a kiadásoknál sokkal magasabb összeg folyik be a lakások eladásából (pl. Szeged, Sopron), míg máshol csak a lakbérbevételek dominálnak (pl. Fővárosi Önkormányzat, Győr). A kiadási oldalon kicsit összetettebb a kép, de nagyjából azt látjuk hogy a kiadások is trendszerűen növekednek, tükrözve a bevételek alakulását.
Szakpolitikai szempontból azt gondoljuk, hogy
nem méltányos és indokolható, hogy az önkormányzatok pénzt vegyenek ki a bérlakásszektorból.
Ezért a fenti adatok arra világítanak rá, hogy ebben a dimenzióban mindenképp változásra van szükség.
Bár az önkormányzati lakások minősége javul, de a bevételeihez képest sok önkormányzat keveset költ a felújításukra és karbantartásukra
Az önkormányzati bérlakásokról a legtöbb emberben az a kép él, hogy rossz állapotúak és elhanyagoltak. Az elemzésünk alapján ez csak részben igaz. 2016-ban a vizsgált önkormányzatok esetében még nagyjából minden harmadik lakás volt alacsony komfortfokozatú (félkomfortos, komfort nélküli, vagy szükséglakás). Ez azt jelenti hogy ezekben a lakásokban hiányzott vagy a fürdőszoba, vagy a WC, illetve rendkívül kicsi volt az alapterületük. 2022-re ezen a téren jelentős javulást regisztrálhattunk: ekkorra már csak a lakások 15%-a került az alacsony komfortfokozatú kategóriába. Ez abszolút értékben több mint 11.600 alacsony komfortfokozatú lakást jelent a vizsgált települések körében. Az országos (magántulajdonú lakásokkal együtt vett) átlaghoz viszonyítva ez azonban még mindig magas: a 2022-es népszámlálás során az összes magyarországi lakásnak csak 3,2%-a volt alacsony komfortfokozatú. Azaz
komfortosság szempontjából ötször rosszabb a helyzet a vizsgált városok önkormányzati bérlakásai körében, mint az átlagos magyar lakásállományban.
Az önkormányzati bérlakások minősége csak akkor fog érdemben tovább javulni, ha az önkormányzatok megfelelő forrásokat szánnak a bérlakások és bérházak karbantartására és felújítására. A következő ábrán azt láthatjuk, hogy egyes vizsgált önkormányzatok évente mennyi pénzt fordítottak karbantartásra és felújításra lakásonként. Az ábrán sárga vonallal láthatjuk a vizsgált önkormányzatok átlagát. Erről azt olvashatjuk le, hogy
évente lakásonként átlagosan 140.000 - 200.000 forintot költöttek a vizsgált települések bérlakásaik és bérházaik karbantartására és felújítására.
Ez a havi 10.000 - 20.000 forint eleve rendkívül alacsony összeg. Mégis jól látható, hogy bizonyos önkormányzatok rendre még ennél az átlagnál is kevesebbet fordítanak ezekre a munkálatokra. Ez különösen annak fényében problémás, hogy az előző fejezetben bemutattuk a bérlakásszektorból kiáramló jelentős forrásokat. Alapvető minimumnak gondoljuk, hogy a lakásszektorból ne áramoljon ki pénz, és a szükséges karbantartási munkák mellett a hosszabb távú felújítási, fejlesztési munkákra is szánjanak az önkormányzatok erőforrásokat.
Önkormányzati bérlők: nehéz hozzáférés, átláthatatlan kiutalások és kilakoltatások
Rövid elemzésünkben az önkormányzati bérlakások bérlőire is kitérünk. Az első ábrán azt mutatjuk be, hogy milyen nehéz önkormányzati bérlakáshoz jutni a mai Magyarországon. Ennek több oka van. Egyrészt, az önkormányzati tulajdonban lévő bérlakások száma folyamatosan csökken. Másrészt, minden évben csak az állomány töredékét van lehetőség kiutalni, hiszen a legtöbb lakásban több éves szerződéssel laknak bérlők. 2016 és 2022 között a vizsgált önkormányzatok esetében összesen 38.933 lakáskiutalás történt, azaz
évente átlagosan nagyjából 5.500 új bérlő költözhet önkormányzati bérlakásba Magyarország nagyobb településein.
Az ábrán azt is látjuk, hogy nagyon eltérő a lakások “forgási sebessége” a különböző önkormányzatok esetében, azaz míg például Budapest 7. kerületében csak annyi kiutalás történt 2016 és 2022 között, mint a teljes 2016-os lakásállomány 2,4%-a, addig Székesfehérváron és Szombathelyen az állomány többszörösének megfelelő lakáskiutalás történt. (Az ábrán az egyes oszlopokat a fejlécre kattintva rendezhetjük emelkedő vagy csökkenő sorrendbe.) A kiutalások nagyon alacsony abszolút értéke vagy aránya azt jelenti, hogy az adott településen még az átlagosnál is nehezebb önkormáyzati bérlővé válni.
A kiutalások mennyiségével egy másik tényező is összefügg, ami szintén jelentősen befolyásolja az önkormányzati bérlők életét. Ez a bérleti szerződések hossza. Az összes vizsgált önkormányzatot nézve azt látjuk, hogy a legdominánsabb bérleti jogviszony a határozatlan idejű szerződés, azonban ezek száma folyamatosan csökken. 2016-ban az adatbázisunkban az összes bérleti jogviszonnyal rendelkező lakás 58%-a volt határozatlan idejű bérleti szerződés, 2022-re ez 50,5%-ra csökkent. Ez idő alatt az egy évre vagy rövidebb időre kiadott lakások aránya szintén csökkent, 11%-ról 10%-ra. A leginkább növekvő súlyú kategória a három évre, vagy hosszabb időtávra szóló határozott idejű szerződés, amelyeknek aránya 23%-ról közel 30%-ra nőtt. Ebben az esetben is nagyon eltérő az egyes önkormányzatok gyakorlata; az alábbi ábra második lapján érdemes azokra az önkormányzatokra figyelni, ahol többségben vannak a rövid idejű (egy éves vagy annál rövidebb) határozott idejű szerződések, hiszen ez az ottani bérlők kiszolgáltatott helyzetét jelezheti.
Az is fontos kérdés, hogy a lakások kiutalása hogyan történik. A legátláthatóbb és leginkább követhető kiutalási mód a pályáztatás. 2016-2022 között azonban csak az összes kiutalás 20,5%-a történt pályázati úton a vizsgált önkormányzatok esetében. A szolgálati lakás, az átmeneti elhelyezés és a lakáscsere jogcímeken kiutalt lakások aránya elenyésző volt a vizsgált időszakban (4-6% közötti), azonban a bérlőkijelölés jogcím relatív magas (18,7%). Bérlőkijelölés esetén korábbi megegyezések alapján az önkormányzaton kívüli szervek (pl. honvédség, rendőrség, vagy akár más önkormányzatok stb.) jelölhetnek új bérlőt a megüresedő lakásokra. A legmagasabb arányban azonban az “egyéb” jogcímen kiutalt lakásokat találjuk, 2016-2022 között az összes kiutalás 45%-a ide tartozott. Ebben a kategóriában találhatjuk például azokat az eseteket, amikor a polgármester saját hatáskörben jelöl ki bérlőket.
Az egyéb jogcímű kiutalások ilyen magas aránya azt bizonyítja, hogy az önkormányzati lakásokhoz való hozzáférés gyakran átláthatatlan, nehezen számonkérhető döntéseken alapul.
Érdemes az alábbi ábra második lapján figyelni, hogy mely önkormányzatok esetében magas az “egyéb jogcímű” kiutalások aránya. (Az ábra bal felső sarkában kiválaszthatjuk a minket érdeklő önkormányzatot, az egyes kategóriákat pedig nevükre kattintva ki is emelhetjük.)
Végezetül az önkormányzati bérlakásokból történő kilakoltatásokat elemezzük, amelyek az utóbbi években gyakran keltettek sajtóvisszhangot. Talán ennek a fokozott médiaérdeklődésnek, valamint a témát kihangsúlyozó civil szervezeteknek is köszönhető, hogy az elmúlt években lecsökkent az önkormányzati bérlakásokból történő kilakoltatások száma és aránya is. 2016-2022 között a vizsgált önkormányzatok esetében összesen 2.880 kilakoltatás történt önkormányzati bérlakásokból. Azonban
míg 2016-ban minden századik önkormányzati lakásból történt kilakoltatás, addig 2022-ben már csak minden háromszázadikból.
Bár ez az abszolút és relatív csökkenés örömteli, de még így is 282 kilakoltatás történt 2022-ben. Az alábbi ábrán összességében és önkormányzatonként is láthatjuk a kilakoltatások éves számát és arányát (az évekre kattintva megnézhetjük hogy egy-egy évben melyik önkormányzatban történt a legtöbb kilakoltatás). Az ábrán lapozva, a második lapon pedig az ezer önkormányzati lakásra eső kilakoltatásokat látjuk. Érdemes figyelni azokat az önkormányzatokat, ahol az átlagnál jóval magasabb a kilakoltatások aránya (pl. Székesfehérvár). Módszertanilag két fontos dolgot érdemes kiemelni. Egyrészt, hogy 2020 márciusa és 2022 júniusa között a járványhelyzet miatt kilakoltatási moratórium volt, így egyetlen kilakoltatás sem történhetett. Másrészt, hogy a statisztika csak a befejezett kilakoltatásokat rögzíti - valószínűleg ezeknél a számoknál sokkal több esetben költöztek ki kényszerűen lakók a kilakoltatástól tartva, vagy annak befejezése előtt.
